Les vices cachés de Thomas : comment réussir une visite immobilière ?
Thomas pensait avoir prévu 20 000 € de travaux pour son appartement à Nantes. Entre les mauvaises surprises, les retards et les dépenses imprévues, son budget double et son projet prend un an de retard.
Les vices cachés de Thomas : comment réussir une visite immobilière ?
Thomas a 36 ans et, depuis quelque temps, il a l'impression que tout le monde autour de lui investit dans l'immobilier.
Son meilleur ami vient d'acheter à Rennes.
Sa collègue possède deux appartements.
Son cousin parle de rendement locatif à chaque repas de famille.
Thomas commence à se dire qu'il serait peut-être temps de s'y mettre.
Il habite à Nantes et trouve finalement un appartement qui lui plaît.
Un T2 dans un quartier qu'il connaît.
Le prix est correct.
L'appartement est lumineux.
La cuisine est vieille, mais rien d'insurmontable.
La salle de bain pourrait être refaite.
Les murs ont besoin d'un coup de peinture.
Thomas regarde autour de lui.
Il se dit :
« Bon, il y a des travaux. Mais je peux gérer. »
Il établit rapidement un budget.
Peinture : 2 000 €.
Cuisine : 5 000 €.
Salle de bain : 6 000 €.
Sol : 3 000 €.
Quelques imprévus : 4 000 €.
Total : 20 000 €.
Il se donne six mois.
Il achète.
Le premier problème arrive assez vite
Quand Thomas commence les travaux, l'entrepreneur lui explique que le tableau électrique doit être repris.
Ce n'était pas prévu.
Puis qu'une partie de la plomberie est à refaire.
Pas prévu non plus.
Puis qu'en ouvrant un mur, il découvre un problème d'humidité.
Thomas commence à comprendre pourquoi on parle parfois de « surprise » dans l'immobilier.
La première estimation de travaux monte à 27 000 €.
Bon.
Ce n'est pas idéal.
Mais il peut encore gérer.
Il a un peu d'épargne.
Et puis, après tout, son appartement sera plus beau.
Six mois passent
Les travaux ne sont pas terminés.
Un artisan a pris du retard.
Un autre n'est plus disponible.
Une livraison arrive avec trois semaines de retard.
Thomas commence à appeler les gens.
Puis à rappeler les gens.
Puis à rappeler les gens qui ne répondent plus aux gens.
Son budget passe à 35 000 €.
Puis 38 000 €.
Le chantier devait durer six mois.
Il en faudra finalement presque douze.
Pendant ce temps, Thomas rembourse son crédit.
Mais l'appartement ne rapporte rien.
Il commence à comprendre que le coût des travaux n'est pas le seul coût d'un chantier.
Ce qu'il n'avait pas mis dans son Excel
Thomas avait prévu les travaux.
Il n'avait pas vraiment prévu le reste.
Il n'avait pas suffisamment intégré les intérêts de son crédit pendant la période sans loyer.
Il n'avait pas prévu toutes les petites dépenses.
Il n'avait pas anticipé les retards.
Il n'avait pas prévu qu'un chantier plus long pouvait décaler son projet locatif de plusieurs mois.
Et surtout, il n'avait pas suffisamment vérifié l'appartement avant de l'acheter.
Parce que Thomas avait regardé l'appartement.
Mais il ne l'avait pas vraiment inspecté.
Une visite immobilière, ce n'est pas seulement regarder si on aime l'appartement
C'est probablement la première chose qu'il aurait dû comprendre.
Pendant sa visite, Thomas avait regardé la luminosité.
La taille du salon.
La cuisine.
La vue.
La chambre.
Il avait même essayé de savoir où mettre son canapé.
Mais il aurait dû regarder d'autres choses.
Les fenêtres.
L'état des murs.
Les traces d'humidité.
Les plafonds.
Les sols.
La ventilation.
Le tableau électrique.
La plomberie.
Le chauffage.
Les parties communes.
La cave.
Le toit.
Et surtout, poser des questions sur la copropriété.
Quels travaux ont été votés ?
Quels travaux sont prévus ?
Combien y a-t-il de charges ?
Y a-t-il des impayés ?
Quel est l'état général de l'immeuble ?
Quels travaux ont déjà été réalisés ?
Parce qu'un appartement peut être magnifique et se trouver dans une copropriété qui s'apprête à voter 80 000 € de travaux.
Et inversement, un appartement un peu défraîchi peut être situé dans un immeuble très bien entretenu.
Thomas aurait aussi dû visiter l'immeuble
C'est un détail qui paraît évident.
Mais quand on est concentré sur l'appartement, on oublie facilement le reste.
Thomas aurait pu regarder la façade.
La cage d'escalier.
Les boîtes aux lettres.
Les caves.
Le local technique.
Les compteurs.
Les signes d'humidité.
L'état du toit.
L'ascenseur.
Il aurait aussi pu demander les documents de copropriété disponibles avant de s'engager.
Parce que les murs de son appartement ne sont qu'une partie du bien qu'il achète.
Il achète aussi une fraction d'un immeuble.
Et donc une fraction de ses problèmes éventuels.
Finalement, Thomas termine les travaux
Presque un an après l'achat, l'appartement est enfin terminé.
Il lui aura coûté environ 40 000 € de travaux au lieu des 20 000 € prévus.
Il peut enfin le mettre en location.
Thomas n'a pas fait une catastrophe.
Son appartement est finalement très bien.
Mais son investissement n'est plus du tout celui qu'il avait imaginé au départ.
Le rendement a changé.
Son apport disponible a diminué.
La période sans revenus a coûté de l'argent.
Et le projet a pris presque deux fois plus de temps que prévu.
Thomas comprend alors quelque chose d'important.
Le prix d'achat n'est pas le coût d'un investissement immobilier.
Le coût réel inclut le financement, les travaux, les charges, la fiscalité, les périodes sans loyer et toutes les petites choses que l'on oublie dans les premières simulations.
Ce qu'il ferait différemment aujourd'hui
S'il devait recommencer, Thomas préparerait sa visite différemment.
Il ne chercherait pas seulement à savoir s'il aime l'appartement.
Il chercherait à savoir ce qu'il achète réellement.
Il demanderait davantage de documents.
Il regarderait l'immeuble autant que l'appartement.
Il établirait un budget travaux plus prudent.
Il prévoirait une marge pour les imprévus.
Et surtout, il ferait plusieurs scénarios.
Que se passe-t-il si les travaux coûtent 20 % de plus ?
Et 50 % de plus ?
Que se passe-t-il si le chantier prend six mois de plus ?
Que se passe-t-il si le loyer est inférieur à ce que j'avais prévu ?
Est-ce que mon investissement reste intéressant ?
C'est là que Thomas aurait aimé avoir un outil capable de lui montrer non seulement le scénario idéal, mais aussi ce qui se passe lorsque la réalité s'en éloigne.
Parce que l'immobilier est rarement aussi propre qu'un tableau Excel.
Il y a toujours un artisan en retard.
Une facture inattendue.
Un locataire qui part.
Un chauffe-eau qui décide de mourir un dimanche.
Une copropriété qui vote des travaux.
Et parfois, un budget travaux qui double.
Investir, ce n'est donc pas seulement faire un calcul.
C'est comprendre ce qui pourrait arriver ensuite.
Et être capable de voir si son projet tient toujours debout lorsque les choses ne se passent pas exactement comme prévu.
C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles nous construisons Omico : pour aider les investisseurs à ne pas seulement regarder leur situation actuelle, mais à comprendre comment leur patrimoine pourrait évoluer selon les décisions qu'ils prennent aujourd'hui.