Le courtier immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

Le courtier immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

Elizabeth a décidé d’acheter son premier appartement.

Elle a 31 ans, un CDI depuis quatre ans et suffisamment d’épargne pour commencer à regarder sérieusement les annonces. Elle a déjà passé quelques soirées sur SeLoger. Elle connaît maintenant par cœur les prix au mètre carré de trois quartiers dans lesquels elle ne vivra probablement jamais.

Mais elle a encore un problème : le crédit.

Parce qu’Elizabeth a beau avoir trouvé un appartement qui lui plaît, elle ne peut pas vraiment l’acheter avec son salaire et ses bonnes intentions.

Elle va devoir emprunter.

Et elle n’y connaît pas grand-chose.

Elizabeth travaille dans le marketing. Elle sait négocier un budget avec un fournisseur, mais négocier 150 000 € avec une banque lui semble être une toute autre histoire.

Elle commence donc à regarder les taux immobiliers.

3,4 %.

3,2 %.

3,1 %.

Puis elle voit passer quelqu’un sur LinkedIn qui annonce avoir obtenu 2,95 %.

Elizabeth commence à paniquer.

Est-ce que sa banque va lui proposer un bon taux ?

Est-ce qu’elle doit aller voir plusieurs banques ?

Est-ce qu’elle peut négocier ?

Est-ce que son apport est suffisant ?

Et surtout : est-ce qu’il ne serait pas plus simple de demander à quelqu’un de s’en occuper ?

« Prenez un courtier »

C’est exactement ce que lui conseille son collègue.

« Moi, j’ai pris un courtier. Il m’a trouvé 0,3 point de moins. »

Elizabeth ne sait pas exactement ce que cela représente, mais 0,3 point lui semble beaucoup.

Elle regarde quelques courtiers sur Internet. Certains expliquent qu’ils mettent les banques en concurrence. D’autres parlent de négociation, de montage financier, d’assurance et de capacité d’emprunt. Bref, des choses dont Elizabeth commence à peine à comprendre le vocabulaire.

Elle se dit que c’est probablement une bonne idée.

Après tout, elle n’a pas envie de contacter dix banques, de remplir dix dossiers et de comparer dix offres.

Elle a un travail.

Et elle n’a surtout pas envie de passer ses soirées à expliquer à un conseiller bancaire pourquoi elle pense que son dossier mérite mieux.

Elle prend donc rendez-vous.

Le rendez-vous avec le courtier

Le courtier lui demande ses revenus, ses charges, son épargne, son contrat de travail, son apport, le prix du bien et le montant qu’elle souhaite emprunter.

Elizabeth répond à toutes les questions.

Quelques jours plus tard, il revient vers elle.

Bonne nouvelle : une banque est prête à lui proposer 3,10 %, contre 3,30 % pour sa banque actuelle.

Elizabeth est rassurée.

Voilà.

C’est réglé.

Elle va payer quelqu’un pour faire le travail à sa place et, en plus, obtenir un meilleur taux.

Le rêve.

Mais quelques jours plus tard, le courtier lui présente l’offre complète.

Et Elizabeth commence à regarder les petits caractères.

Il y a les frais de dossier.

Les frais de garantie.

L’assurance emprunteur.

Et les honoraires du courtier.

2 000 €.

Elizabeth commence à faire ses comptes.

Le taux est effectivement meilleur.

Mais elle vient aussi de découvrir que le meilleur taux n’est pas nécessairement le meilleur crédit.

Un taux plus bas ne raconte pas toute l’histoire

Quand on compare deux crédits, on regarde très facilement le taux.

3,1 % contre 3,3 %.

Le chiffre le plus bas semble forcément gagner.

C’est presque instinctif.

Mais le taux n’est qu’une partie de l’équation.

Pour comparer deux offres, il faut aussi regarder le coût total du crédit, l’assurance, les frais, la durée et les conditions du prêt.

Elizabeth reprend donc les deux offres.

Offre A — sa banque

Montant emprunté : 150 000 €
Durée : 20 ans
Taux : 3,30 %
Frais de dossier : 500 €
Assurance : 38 €/mois
Frais de courtage : 0 €

Offre B — via le courtier

Montant emprunté : 150 000 €
Durée : 20 ans
Taux : 3,10 %
Frais de dossier : 500 €
Assurance : 31 €/mois
Frais de courtage : 2 000 €

Tout à coup, le sujet devient beaucoup plus intéressant.

L’offre du courtier a un taux plus bas et une assurance moins chère.

Mais elle coûte aussi 2 000 € de courtage.

Elizabeth ne veut donc plus simplement savoir :

« Quel est le taux le plus bas ? »

Elle veut savoir :

« Quelle offre me coûte réellement le moins cher ? »

Et surtout :

« Est-ce que cette différence change vraiment quelque chose pour mon investissement ? »

Elizabeth commence à regarder plus loin

Elle fait alors quelque chose qu’elle n’avait pas prévu de faire : elle regarde son crédit sur toute sa durée.

Elle regarde les intérêts.

Le capital qu’elle remboursera chaque année.

Le coût de son assurance.

Le coût du courtier.

Et ce que tout cela va faire à son cash-flow.

Parce qu’un crédit immobilier ne se résume pas à une mensualité.

Une partie de cette mensualité rembourse du capital.

Une autre paie des intérêts.

L’assurance représente un autre coût.

Et les frais payés au départ peuvent aussi changer l'équation.

Elizabeth réalise alors qu’elle était en train de comparer deux taux alors qu’elle devrait comparer deux financements.

Alors, bonne ou mauvaise idée ?

Elizabeth aimerait une réponse simple.

Oui ou non.

Mais il n’en existe pas vraiment.

Dans certaines situations, un courtier peut apporter une vraie valeur : lorsque le dossier est complexe, lorsque l’emprunteur souhaite mettre plusieurs banques en concurrence, lorsqu’il ne connaît pas bien le marché ou simplement lorsqu’il n’a pas le temps de gérer lui-même les démarches.

Dans d’autres situations, quelqu’un qui dispose d’un dossier simple et qui est prêt à comparer plusieurs offres peut décider de faire les démarches directement.

Le sujet n’est donc pas vraiment :

« Est-ce qu’un courtier est une bonne idée ? »

La vraie question est plutôt :

« Qu’est-ce que cette décision change réellement dans mon investissement ? »

Et ça, Elizabeth commence à le comprendre.

Parce que son crédit ne s’arrête pas au taux qu’elle négocie le jour de la signature.

Elle va vivre avec pendant vingt ans.

Quelques dixièmes de point peuvent représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Mais leur intérêt dépend aussi des frais, de l’assurance et des conditions du financement.

Et surtout, le financement va avoir un impact sur son investissement pendant des années.

Elizabeth réalise qu’elle regardait le mauvais chiffre

Quelques jours plus tôt, Elizabeth cherchait simplement « le meilleur taux ».

Maintenant, elle regarde son crédit autrement.

Elle veut savoir combien elle va réellement payer sur toute la durée.

Combien de capital sera remboursé chaque année.

Combien d’intérêts seront payés.

Combien son assurance lui coûtera.

Et surtout, quel impact ce financement aura sur son patrimoine.

Parce que son appartement ne fonctionne pas indépendamment de son financement.

**Le crédit fait partie de l’investissement.