[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"blog-article-les-vices-caches-de-thomas--comment-reussir-une-vi":3,"waitlistModal":34},{"id":4,"uid":5,"url":6,"type":7,"href":8,"tags":9,"first_publication_date":10,"last_publication_date":11,"slugs":12,"linked_documents":14,"lang":15,"alternate_languages":16,"data":17},"arWaEhEAACoARkYr","les-vices-caches-de-thomas--comment-reussir-une-vi","\u002Fblog\u002Fles-vices-caches-de-thomas--comment-reussir-une-vi","blog_article","https:\u002F\u002Fomico.cdn.prismic.io\u002Fapi\u002Fv2\u002Fdocuments\u002Fsearch?ref=arvVkxEAACkAUpaK&q=%5B%5B%3Ad+%3D+at%28document.id%2C+%22arWaEhEAACoARkYr%22%29+%5D%5D",[],"2026-09-24T21:51:06+0000","2026-09-24T21:54:01+0000",[13],"les-vices-caches-de-thomas--comment-reussir-une-visite-immobiliere-",[],"fr-fr",[],{"title":18,"excerpt":24,"category":29,"featured_image":30,"publication_date":42,"reading_time":43,"author_name":44,"body":45,"key_question":526,"key_answer":530,"meta_title":534,"meta_description":535,"meta_image":536,"canonical_url":537,"no_index":539},[19],{"type":20,"text":21,"spans":22,"direction":23},"heading1","Les vices cachés de Thomas : comment réussir une visite immobilière ?",[],"ltr",[25],{"type":26,"text":27,"spans":28,"direction":23},"paragraph","Thomas pensait avoir prévu 20 000 € de travaux pour son appartement à Nantes. Entre les mauvaises surprises, les retards et les dépenses imprévues, son budget double et son projet prend un an de retard.",[],"Investissement immobilier",{"dimensions":31,"alt":34,"copyright":34,"url":35,"id":36,"edit":37},{"width":32,"height":33},1600,900,null,"https:\u002F\u002Fimages.prismic.io\u002Fomico\u002FEM8chPHYF9xc7RB__couverture-article-thomas.png?auto=format,compress&rect=359,0,1351,760&w=1600&h=900","EM8chPHYF9xc7RB_",{"x":38,"y":39,"zoom":40,"background":41},359,0,1,"transparent","2026-10-15",8,"Omico Marketing Team",[46,48,51,54,57,60,63,66,69,72,75,78,81,84,87,90,93,96,99,102,105,108,111,117,120,123,127,130,133,136,139,142,145,148,151,154,157,160,163,166,169,172,175,178,181,184,187,190,193,196,199,202,205,211,214,217,220,223,226,229,232,235,238,244,247,250,253,256,259,262,265,268,271,274,277,280,283,286,289,292,295,298,301,304,307,310,313,316,319,322,325,328,331,334,337,340,343,346,349,352,355,358,361,364,367,370,373,376,381,384,387,390,396,399,402,405,408,411,414,417,420,423,428,431,434,437,440,446,449,452,455,458,461,466,470,475,480,485,488,491,494,497,500,503,506,509,514,517,520],{"type":26,"text":21,"spans":47,"direction":23},[],{"type":26,"text":49,"spans":50,"direction":23},"Thomas a 36 ans et, depuis quelque temps, il a l'impression que tout le monde autour de lui investit dans l'immobilier.",[],{"type":26,"text":52,"spans":53,"direction":23},"Son meilleur ami vient d'acheter à Rennes.",[],{"type":26,"text":55,"spans":56,"direction":23},"Sa collègue possède deux appartements.",[],{"type":26,"text":58,"spans":59,"direction":23},"Son cousin parle de rendement locatif à chaque repas de famille.",[],{"type":26,"text":61,"spans":62,"direction":23},"Thomas commence à se dire qu'il serait peut-être temps de s'y mettre.",[],{"type":26,"text":64,"spans":65,"direction":23},"Il habite à Nantes et trouve finalement un appartement qui lui plaît.",[],{"type":26,"text":67,"spans":68,"direction":23},"Un T2 dans un quartier qu'il connaît.",[],{"type":26,"text":70,"spans":71,"direction":23},"Le prix est correct.",[],{"type":26,"text":73,"spans":74,"direction":23},"L'appartement est lumineux.",[],{"type":26,"text":76,"spans":77,"direction":23},"La cuisine est vieille, mais rien d'insurmontable.",[],{"type":26,"text":79,"spans":80,"direction":23},"La salle de bain pourrait être refaite.",[],{"type":26,"text":82,"spans":83,"direction":23},"Les murs ont besoin d'un coup de peinture.",[],{"type":26,"text":85,"spans":86,"direction":23},"Thomas regarde autour de lui.",[],{"type":26,"text":88,"spans":89,"direction":23},"Il se dit :",[],{"type":26,"text":91,"spans":92,"direction":23},"« Bon, il y a des travaux. Mais je peux gérer. »",[],{"type":26,"text":94,"spans":95,"direction":23},"Il établit rapidement un budget.",[],{"type":26,"text":97,"spans":98,"direction":23},"Peinture : 2 000 €.",[],{"type":26,"text":100,"spans":101,"direction":23},"Cuisine : 5 000 €.",[],{"type":26,"text":103,"spans":104,"direction":23},"Salle de bain : 6 000 €.",[],{"type":26,"text":106,"spans":107,"direction":23},"Sol : 3 000 €.",[],{"type":26,"text":109,"spans":110,"direction":23},"Quelques imprévus : 4 000 €.",[],{"type":26,"text":112,"spans":113,"direction":23},"Total : 20 000 €.",[114],{"start":39,"end":115,"type":116},17,"strong",{"type":26,"text":118,"spans":119,"direction":23},"Il se donne six mois.",[],{"type":26,"text":121,"spans":122,"direction":23},"Il achète.",[],{"type":124,"text":125,"spans":126,"direction":23},"heading2","Le premier problème arrive assez vite",[],{"type":26,"text":128,"spans":129,"direction":23},"Quand Thomas commence les travaux, l'entrepreneur lui explique que le tableau électrique doit être repris.",[],{"type":26,"text":131,"spans":132,"direction":23},"Ce n'était pas prévu.",[],{"type":26,"text":134,"spans":135,"direction":23},"Puis qu'une partie de la plomberie est à refaire.",[],{"type":26,"text":137,"spans":138,"direction":23},"Pas prévu non plus.",[],{"type":26,"text":140,"spans":141,"direction":23},"Puis qu'en ouvrant un mur, il découvre un problème d'humidité.",[],{"type":26,"text":143,"spans":144,"direction":23},"Thomas commence à comprendre pourquoi on parle parfois de « surprise » dans l'immobilier.",[],{"type":26,"text":146,"spans":147,"direction":23},"La première estimation de travaux monte à 27 000 €.",[],{"type":26,"text":149,"spans":150,"direction":23},"Bon.",[],{"type":26,"text":152,"spans":153,"direction":23},"Ce n'est pas idéal.",[],{"type":26,"text":155,"spans":156,"direction":23},"Mais il peut encore gérer.",[],{"type":26,"text":158,"spans":159,"direction":23},"Il a un peu d'épargne.",[],{"type":26,"text":161,"spans":162,"direction":23},"Et puis, après tout, son appartement sera plus beau.",[],{"type":124,"text":164,"spans":165,"direction":23},"Six mois passent",[],{"type":26,"text":167,"spans":168,"direction":23},"Les travaux ne sont pas terminés.",[],{"type":26,"text":170,"spans":171,"direction":23},"Un artisan a pris du retard.",[],{"type":26,"text":173,"spans":174,"direction":23},"Un autre n'est plus disponible.",[],{"type":26,"text":176,"spans":177,"direction":23},"Une livraison arrive avec trois semaines de retard.",[],{"type":26,"text":179,"spans":180,"direction":23},"Thomas commence à appeler les gens.",[],{"type":26,"text":182,"spans":183,"direction":23},"Puis à rappeler les gens.",[],{"type":26,"text":185,"spans":186,"direction":23},"Puis à rappeler les gens qui ne répondent plus aux gens.",[],{"type":26,"text":188,"spans":189,"direction":23},"Son budget passe à 35 000 €.",[],{"type":26,"text":191,"spans":192,"direction":23},"Puis 38 000 €.",[],{"type":26,"text":194,"spans":195,"direction":23},"Le chantier devait durer six mois.",[],{"type":26,"text":197,"spans":198,"direction":23},"Il en faudra finalement presque douze.",[],{"type":26,"text":200,"spans":201,"direction":23},"Pendant ce temps, Thomas rembourse son crédit.",[],{"type":26,"text":203,"spans":204,"direction":23},"Mais l'appartement ne rapporte rien.",[],{"type":26,"text":206,"spans":207,"direction":23},"Il commence à comprendre que le coût des travaux n'est pas le seul coût d'un chantier.",[208],{"start":209,"end":210,"type":116},29,86,{"type":124,"text":212,"spans":213,"direction":23},"Ce qu'il n'avait pas mis dans son Excel",[],{"type":26,"text":215,"spans":216,"direction":23},"Thomas avait prévu les travaux.",[],{"type":26,"text":218,"spans":219,"direction":23},"Il n'avait pas vraiment prévu le reste.",[],{"type":26,"text":221,"spans":222,"direction":23},"Il n'avait pas suffisamment intégré les intérêts de son crédit pendant la période sans loyer.",[],{"type":26,"text":224,"spans":225,"direction":23},"Il n'avait pas prévu toutes les petites dépenses.",[],{"type":26,"text":227,"spans":228,"direction":23},"Il n'avait pas anticipé les retards.",[],{"type":26,"text":230,"spans":231,"direction":23},"Il n'avait pas prévu qu'un chantier plus long pouvait décaler son projet locatif de plusieurs mois.",[],{"type":26,"text":233,"spans":234,"direction":23},"Et surtout, il n'avait pas suffisamment vérifié l'appartement avant de l'acheter.",[],{"type":26,"text":236,"spans":237,"direction":23},"Parce que Thomas avait regardé l'appartement.",[],{"type":26,"text":239,"spans":240,"direction":23},"Mais il ne l'avait pas vraiment inspecté.",[241],{"start":242,"end":243,"type":116},32,40,{"type":124,"text":245,"spans":246,"direction":23},"Une visite immobilière, ce n'est pas seulement regarder si on aime l'appartement",[],{"type":26,"text":248,"spans":249,"direction":23},"C'est probablement la première chose qu'il aurait dû comprendre.",[],{"type":26,"text":251,"spans":252,"direction":23},"Pendant sa visite, Thomas avait regardé la luminosité.",[],{"type":26,"text":254,"spans":255,"direction":23},"La taille du salon.",[],{"type":26,"text":257,"spans":258,"direction":23},"La cuisine.",[],{"type":26,"text":260,"spans":261,"direction":23},"La vue.",[],{"type":26,"text":263,"spans":264,"direction":23},"La chambre.",[],{"type":26,"text":266,"spans":267,"direction":23},"Il avait même essayé de savoir où mettre son canapé.",[],{"type":26,"text":269,"spans":270,"direction":23},"Mais il aurait dû regarder d'autres choses.",[],{"type":26,"text":272,"spans":273,"direction":23},"Les fenêtres.",[],{"type":26,"text":275,"spans":276,"direction":23},"L'état des murs.",[],{"type":26,"text":278,"spans":279,"direction":23},"Les traces d'humidité.",[],{"type":26,"text":281,"spans":282,"direction":23},"Les plafonds.",[],{"type":26,"text":284,"spans":285,"direction":23},"Les sols.",[],{"type":26,"text":287,"spans":288,"direction":23},"La ventilation.",[],{"type":26,"text":290,"spans":291,"direction":23},"Le tableau électrique.",[],{"type":26,"text":293,"spans":294,"direction":23},"La plomberie.",[],{"type":26,"text":296,"spans":297,"direction":23},"Le chauffage.",[],{"type":26,"text":299,"spans":300,"direction":23},"Les parties communes.",[],{"type":26,"text":302,"spans":303,"direction":23},"La cave.",[],{"type":26,"text":305,"spans":306,"direction":23},"Le toit.",[],{"type":26,"text":308,"spans":309,"direction":23},"Et surtout, poser des questions sur la copropriété.",[],{"type":26,"text":311,"spans":312,"direction":23},"Quels travaux ont été votés ?",[],{"type":26,"text":314,"spans":315,"direction":23},"Quels travaux sont prévus ?",[],{"type":26,"text":317,"spans":318,"direction":23},"Combien y a-t-il de charges ?",[],{"type":26,"text":320,"spans":321,"direction":23},"Y a-t-il des impayés ?",[],{"type":26,"text":323,"spans":324,"direction":23},"Quel est l'état général de l'immeuble ?",[],{"type":26,"text":326,"spans":327,"direction":23},"Quels travaux ont déjà été réalisés ?",[],{"type":26,"text":329,"spans":330,"direction":23},"Parce qu'un appartement peut être magnifique et se trouver dans une copropriété qui s'apprête à voter 80 000 € de travaux.",[],{"type":26,"text":332,"spans":333,"direction":23},"Et inversement, un appartement un peu défraîchi peut être situé dans un immeuble très bien entretenu.",[],{"type":124,"text":335,"spans":336,"direction":23},"Thomas aurait aussi dû visiter l'immeuble",[],{"type":26,"text":338,"spans":339,"direction":23},"C'est un détail qui paraît évident.",[],{"type":26,"text":341,"spans":342,"direction":23},"Mais quand on est concentré sur l'appartement, on oublie facilement le reste.",[],{"type":26,"text":344,"spans":345,"direction":23},"Thomas aurait pu regarder la façade.",[],{"type":26,"text":347,"spans":348,"direction":23},"La cage d'escalier.",[],{"type":26,"text":350,"spans":351,"direction":23},"Les boîtes aux lettres.",[],{"type":26,"text":353,"spans":354,"direction":23},"Les caves.",[],{"type":26,"text":356,"spans":357,"direction":23},"Le local technique.",[],{"type":26,"text":359,"spans":360,"direction":23},"Les compteurs.",[],{"type":26,"text":362,"spans":363,"direction":23},"Les signes d'humidité.",[],{"type":26,"text":365,"spans":366,"direction":23},"L'état du toit.",[],{"type":26,"text":368,"spans":369,"direction":23},"L'ascenseur.",[],{"type":26,"text":371,"spans":372,"direction":23},"Il aurait aussi pu demander les documents de copropriété disponibles avant de s'engager.",[],{"type":26,"text":374,"spans":375,"direction":23},"Parce que les murs de son appartement ne sont qu'une partie du bien qu'il achète.",[],{"type":26,"text":377,"spans":378,"direction":23},"Il achète aussi une fraction d'un immeuble.",[379],{"start":39,"end":380,"type":116},43,{"type":26,"text":382,"spans":383,"direction":23},"Et donc une fraction de ses problèmes éventuels.",[],{"type":124,"text":385,"spans":386,"direction":23},"Finalement, Thomas termine les travaux",[],{"type":26,"text":388,"spans":389,"direction":23},"Presque un an après l'achat, l'appartement est enfin terminé.",[],{"type":26,"text":391,"spans":392,"direction":23},"Il lui aura coûté environ 40 000 € de travaux au lieu des 20 000 € prévus.",[393],{"start":394,"end":395,"type":116},26,45,{"type":26,"text":397,"spans":398,"direction":23},"Il peut enfin le mettre en location.",[],{"type":26,"text":400,"spans":401,"direction":23},"Thomas n'a pas fait une catastrophe.",[],{"type":26,"text":403,"spans":404,"direction":23},"Son appartement est finalement très bien.",[],{"type":26,"text":406,"spans":407,"direction":23},"Mais son investissement n'est plus du tout celui qu'il avait imaginé au départ.",[],{"type":26,"text":409,"spans":410,"direction":23},"Le rendement a changé.",[],{"type":26,"text":412,"spans":413,"direction":23},"Son apport disponible a diminué.",[],{"type":26,"text":415,"spans":416,"direction":23},"La période sans revenus a coûté de l'argent.",[],{"type":26,"text":418,"spans":419,"direction":23},"Et le projet a pris presque deux fois plus de temps que prévu.",[],{"type":26,"text":421,"spans":422,"direction":23},"Thomas comprend alors quelque chose d'important.",[],{"type":26,"text":424,"spans":425,"direction":23},"Le prix d'achat n'est pas le coût d'un investissement immobilier.",[426],{"start":39,"end":427,"type":116},65,{"type":26,"text":429,"spans":430,"direction":23},"Le coût réel inclut le financement, les travaux, les charges, la fiscalité, les périodes sans loyer et toutes les petites choses que l'on oublie dans les premières simulations.",[],{"type":124,"text":432,"spans":433,"direction":23},"Ce qu'il ferait différemment aujourd'hui",[],{"type":26,"text":435,"spans":436,"direction":23},"S'il devait recommencer, Thomas préparerait sa visite différemment.",[],{"type":26,"text":438,"spans":439,"direction":23},"Il ne chercherait pas seulement à savoir s'il aime l'appartement.",[],{"type":26,"text":441,"spans":442,"direction":23},"Il chercherait à savoir ce qu'il achète réellement.",[443],{"start":444,"end":445,"type":116},24,50,{"type":26,"text":447,"spans":448,"direction":23},"Il demanderait davantage de documents.",[],{"type":26,"text":450,"spans":451,"direction":23},"Il regarderait l'immeuble autant que l'appartement.",[],{"type":26,"text":453,"spans":454,"direction":23},"Il établirait un budget travaux plus prudent.",[],{"type":26,"text":456,"spans":457,"direction":23},"Il prévoirait une marge pour les imprévus.",[],{"type":26,"text":459,"spans":460,"direction":23},"Et surtout, il ferait plusieurs scénarios.",[],{"type":26,"text":462,"spans":463,"direction":23},"Que se passe-t-il si les travaux coûtent 20 % de plus ?",[464],{"start":39,"end":465,"type":116},55,{"type":26,"text":467,"spans":468,"direction":23},"Et 50 % de plus ?",[469],{"start":39,"end":115,"type":116},{"type":26,"text":471,"spans":472,"direction":23},"Que se passe-t-il si le chantier prend six mois de plus ?",[473],{"start":39,"end":474,"type":116},57,{"type":26,"text":476,"spans":477,"direction":23},"Que se passe-t-il si le loyer est inférieur à ce que j'avais prévu ?",[478],{"start":39,"end":479,"type":116},68,{"type":26,"text":481,"spans":482,"direction":23},"Est-ce que mon investissement reste intéressant ?",[483],{"start":39,"end":484,"type":116},49,{"type":26,"text":486,"spans":487,"direction":23},"C'est là que Thomas aurait aimé avoir un outil capable de lui montrer non seulement le scénario idéal, mais aussi ce qui se passe lorsque la réalité s'en éloigne.",[],{"type":26,"text":489,"spans":490,"direction":23},"Parce que l'immobilier est rarement aussi propre qu'un tableau Excel.",[],{"type":26,"text":492,"spans":493,"direction":23},"Il y a toujours un artisan en retard.",[],{"type":26,"text":495,"spans":496,"direction":23},"Une facture inattendue.",[],{"type":26,"text":498,"spans":499,"direction":23},"Un locataire qui part.",[],{"type":26,"text":501,"spans":502,"direction":23},"Un chauffe-eau qui décide de mourir un dimanche.",[],{"type":26,"text":504,"spans":505,"direction":23},"Une copropriété qui vote des travaux.",[],{"type":26,"text":507,"spans":508,"direction":23},"Et parfois, un budget travaux qui double.",[],{"type":26,"text":510,"spans":511,"direction":23},"Investir, ce n'est donc pas seulement faire un calcul.",[512],{"start":39,"end":513,"type":116},54,{"type":26,"text":515,"spans":516,"direction":23},"C'est comprendre ce qui pourrait arriver ensuite.",[],{"type":26,"text":518,"spans":519,"direction":23},"Et être capable de voir si son projet tient toujours debout lorsque les choses ne se passent pas exactement comme prévu.",[],{"type":26,"text":521,"spans":522,"direction":23},"C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles nous construisons Omico : pour aider les investisseurs à ne pas seulement regarder leur situation actuelle, mais à comprendre comment leur patrimoine pourrait évoluer selon les décisions qu'ils prennent aujourd'hui.",[523],{"start":524,"end":525,"type":116},172,261,[527],{"type":26,"text":528,"spans":529,"direction":23},"Que faut-il vérifier lors d’une visite d’appartement avant d’acheter ?",[],[531],{"type":26,"text":532,"spans":533,"direction":23},"Une visite immobilière ne consiste pas seulement à regarder l’appartement. Il faut aussi vérifier son état technique, la copropriété, les travaux à venir, les charges et les risques qui peuvent transformer le budget initial.",[],"Visite immobilière : 10 choses à vérifier avant d’acheter | Omico","Que vérifier pendant une visite immobilière ? Travaux, humidité, électricité, copropriété, charges et vices cachés : les points à contrôler avant d’acheter.",{},{"link_type":538},"Web",false]